軽井沢でリゾート暮らし！不動産情報や軽井沢情報！住宅ステーション/軽井沢の不動産

お問合せ　電話　0267-22-5115　　　Ｅメール

住宅ステーションは有限会社住宅デザイン工房が企画・運営しています。

	住宅ステーション

		ＨＯＭＥ

		住宅ステーションとは

	建築実例の紹介

		設計事務所・建築会社

	基礎知識

		住まいの基礎知識　ＦＡＱ

	軽井沢と信州のギャラリー

		建物散歩ギャラリー

		松永徹のフォトギャラリー

	軽井沢の暮らし　ＦＡＱ

		別荘地軽井沢の生活と日常

		リゾート地軽井沢の不動産

		寒冷地軽井沢の気候・交通

		避暑地軽井沢の観光

	リンク

		おすすめの本

		住宅関連のリンク

	お問合せ

		お問合せメール

	運営会社

		会社概要

	リンクフリー

		当サイトはリンクフリーです｡バナーは↓↓↓をご使用下さい｡



		相互リンク大歓迎いたします。メールでお知らせください。

　信州の自然環境を大切にした住まいづくりをプロデュースしています。

		土地を探す / 中古物件を探す / マンションを探す /
【不動産】		新築する / 便利なサービス /

	軽井沢の不動産を探すコツは？
	土地によっては、その他の費用が必要？
	建築条件付が多いですか？
	外構費は必ず必要？
	中古物件は多い？
	どんな物件が多い？
	中古物件がお得？新築がお得？
	中古物件、何に気をつければいい？
	どこで探せばいい？どうやって探せばいい？

	首都圏でも情報が手に入る？
	建築会社はたくさんある？
	建築家の先生はいる？
	首都圏の建築家に依頼できる？
	首都圏の建築会社に依頼できる？
	戸建別荘とリゾートマンションの違い？
	リゾートマンションが増えている？
	眺めのいい高層マンションは無い？
	価値ある物件かどうか、第三者に依頼できる？

【不動産】

別荘を手に入れる / 軽井沢の地名を知る / 会員制リゾート施設 /

	どの位の予算で別荘が手に入る？
	軽井沢の地名、旧軽井沢は？　新軽井沢は？　南軽井沢は？　中軽井沢は？
	別荘エリア、千ヶ滝地区は？　レイクニュータウンは？
	軽井沢の地名、大日向は？　追分は？
	北軽井沢はどこ？

	西軽井沢はどのあたり？　東軽井沢はどのあたり？
	奥軽井沢はどこ？
	軽井沢にも会員制リゾートホテルはある

【不動産】

軽井沢に移住する / リゾート定住 / 通年利用型別荘 /

【不動産】

景観条例 / 軽井沢町建築条例 / 建ぺい率・容積率 / 別荘規制 / 設計 /

	長野県景観条例？
	軽井沢町自然対策要綱？
	マンション軽井沢メソッド宣言？
	赤い外壁の家は建てられない？

	自分の100坪の土地に、30坪の家が建てられない？
	都市計画？用途地域？
	建ぺい率２０％・容積率２０％？
	別荘地区は夏場に工事できない？

【不動産】

断熱 / 暖房 / 湿気対策 / 寒冷地仕様 / 凍結防止 / 凍結深度 / 軟弱地盤 /

	軽井沢は、いつからいつまで暖房するの？
	別荘や住宅の寒冷地仕様って何？
	凍結防止の必要性は？その方法は？
	軽井沢の建築、基礎にお金がかかるのはなぜ？
	凍結深度とは？
	軟弱地盤が多いと聞くがどの程度？
	軟弱地盤の場合、地盤補強の方法は？
	断熱にはどんな方法があるの？
	断熱材は何が多い？

	優先すべき断熱箇所はどこ？
	どの程度の断熱が必要？
	どんな暖房方法が多い？
	湿気のための特別な対策は？
	布基礎？防湿コンクリート？ベタ基礎？
	いつ工事に取り掛かると望ましい？
	暖炉の暖房効果はどの位？
	薪ストーブ用の薪の保管方法は？

【不動産】

冬期不在時の水抜き / 冬期滞在時の水出し / 別荘の掃除 / 別荘管理 /

	冬期不在時に水抜きをするのはなぜ？
	水抜きのやり方は？
	水抜き・水出しは自分でもできる？
	冬期滞在時には水出しが必要？
	一般的な水止め・水出しの時期は？

	別荘に到着、いきなり掃除で大変じゃない？
	冷蔵庫の中身、どうしてるの？
	別荘地の管理費って何？
	別荘の防犯はどうしているの？

Q、

使い方を教えてください？

index

A、

ｉｎｄｅｘは分類ページです。
項目をクリックするとＦＡＱページの先頭にジャンプします。

各Ｑ＆Ａウィンドウの右上 index で、分類ページに戻ります。

右下の　　ページの先頭に戻るで、ＦＡＱのページＴＯＰです。

　　　　ページの先頭に戻る

Q、

軽井沢の不動産を探すコツは？

index

A、

軽井沢独特の気候や風土をはじめ、暮らしや環境をよく知ることが重要です。

不動産物件そのものは、軽井沢以外のどこにもあるそれらと何ら変わりなく、軽井沢の不動産物件だからといって、けっして特別なものではありません。その点では、他の物件同様、探す時の注意事項は共通です。

それに対して、軽井沢が、他と大きく異なる点は、気候・風土・環境にあります。

世界の避暑地・観光地であることや夏は涼しい、ということはよく知られていますが、北海道に次ぐ寒冷地であることや、夏は意外に短く他の季節が長いなど、他にも実際に住んでみないとわからないことが多いものです。

それらを充分に知り尽くして探せば、軽井沢なりの注意事項もよくわかり、最良の物件が見つけられるでしょう。

たまに、軽井沢に先に移転して、仮住まいをしながらじっくりと探す方がいますが、ある意味正しい探し方と言えます。
しかし、別荘の方はそうはできませんし、移転するにしても、そこが相応しい町かどうかは、移転する前に充分調べる必要があります。

後は、たくさんの情報の中から、自分に相応しい物件を選び出すことに、どれだけ時間・お金・情熱を傾けられるかにかかっています。

手前味噌になりますが、このサイトに軽井沢の暮らしＦＡＱのページを設けているのも、少しでも「軽井沢を知る参考になれば」との想いからです。是非、このサイトも参考にして、満足の行く物件取得を目指してください。役に立って巧くいったら、是非、結果も知らせてくださいね！

　　　　ページの先頭に戻る

Q、

土地によっては、その他の費用が必要？

index

A、

必要です。多くの土地に、納得のできる項目のその他の費用が必要です。ただし、疑問を感じる名目の費用であればチェックしてください。

一般的な土地で、負担すべきその他の費用で代表的なものには、下記のようなものがあります。

開発負担金。
道路工事負担金。
維持管理費。

　　　　ページの先頭に戻る

Q、

建築条件付が多いですか？

index

A、

以前は多かったですが、最近は減りました。

最近は減ってきているものの、以下のような場合は、建築条件付が当然と言えます。

・不動産会社と建築会社が、名前は違うが同じ経営で、その自社開発物件の場合。
・建築会社の不動産部門が開発分譲した土地の場合。
・別荘地開発会社の物件で、その傘下またはグループに、建築会社がある場合。

建築条件付ではないものの、指定業者に発注する場合と、その他の場合で、負担金や協力金の金額が異なるケースもあります。（確かに建築条件付ではないが・・・）

これらは、土地が気に入って、いざ契約という段階ではなく、たくさん物件を見て回る情報収集の段階でわかっている必要があります。
別荘を建てたい・・・と、来られる方に、購入予定の土地の話を聞いてみると、この辺の事がよく理解できていないことも多いです。

後になってトラブルになるよりも、最初にきちんと聞きましょう！その前に、よく知りましょう！

　　　　ページの先頭に戻る

Q、

外構費は必ず必要？

index

A、

必ずという義務や条件はありませんが、軽井沢という別荘環境を守るために、少し余計に予算配分してください。

軽井沢の別荘環境を守るために、軽井沢建築条例が定められており、その中の指導要綱で外壁の色や構造物、環境について解説されています。

その中に、外構や門・塀などについて、できる限り自然環境を壊さない植栽などでそれとするよう指導されています。

つまり、コンクリートの壁で敷地の周りを囲った塀は、指導され、別な作り方か見栄えを変更する必要があります。例えば、旧軽井沢の辺りに見るように、浅間石（溶岩の石）などで１Ｍ程度に低く積み、その上に植栽で塀の機能とするとほぼ理想的な環境対応となります。
ということは、普通の外構工事より、お金が少し余計にかかることを意識してください。

コンクリートの塀だと駄目となりますが、全くやらないからといって問題はありません。事前に提出する計画書には、外構の計画と外観の色などを提出します。
できる限り、軽井沢の自然環境を守りましょう！！それが気に入って住宅や別荘を建てるはずですから！

　　　　ページの先頭に戻る

Q、

中古物件は多い？

index

A、

以前に比べると、かなり増えています。

土地バブル崩壊の後、土地の価格も下がりましたし、物件も多くなりました。

その中で、中古物件も同様に多く出ています。希望が合えば、相応しい物件が取得できるかもしれません。ただ、建物の築年数により、断熱性能や設備工事の仕方も異なりますので、取得する目的によりよく調べてください。

取得の目的とは、
・夏だけ利用の別荘
・通年利用の別荘
・新幹線通勤のための住宅
・新幹線利用の週末別荘（通年または冬以外）
などのことです。

このコーナー、気候風土で詳しく説明していますが、軽井沢は北海道に次ぐ寒冷地です。しかし、築年数の古い別荘などは、夏だけ利用を前提に造られている物件も多く、冬場の寒さ対策に、かなりリフォーム費用がかかったケースなどもあります。全ての物件が同じ条件ではないという事を意識してください。

企業が、管理費用のコストカットのために手放した保養所なども多く、建物は少し大きいですが、かなり魅かれる物件もあります。思い切ってどうですか？
１億円位あると、テニスコート付きのミニ保養所クラスが、取得できますョ！

　　　　ページの先頭に戻る

Q、

どんな物件が多い？

index

A、

いろんな物件があって、一概には言えません。

夏だけ利用可の別荘あり、通年利用に適している性能充分な別荘あり、ログハウスあり、一般住宅あり、別荘地内の通年生活可能な別荘（住宅）あり、一般住宅地の一般住宅あり、ミニ別荘あり、保養所クラスあり、鉄筋コンクリートあり、木造あり、２×４あり、山の上あり、林間地あり、商用施設あり、などなど、まだまだ上げたらキリがありません。

何となく探すのではなく、目的を絞って探してください。
軽井沢に住宅・別荘を取得して、どんな暮らしをしたいのでしょう？

新幹線通勤をして、とにかく軽井沢に住めれば良いのですか？
別荘を取得して、週末にゆっくりできる場所ができれば良いのですか？
山の中で、ひとり静かに過ごせる空間ができれば良いのですか？

それらの希望だと、すぐに実現してしまいます。本当にすぐに間違いなく！
でも問題は、その住宅・別荘環境が整った後、どんな暮らしをしたいかです。

新幹線通勤も慣れてしまえば大変に感じてくるでしょうし、ゆっくりするために別荘に行くはずが、週末ごとに毎週となると、いくら近いとはいえ結構ハードです。山の中でひとり静かにも、１年もすると退屈を感じるかもしれません。
軽井沢でなければ手に入らない、自分の実現したい暮らしが、どんなものなのか明確にすると、自然と物件の絞込みができます。

自社の宣伝ですが、住宅ステーションを運営する住宅デザイン工房では、土地は売っていません。建物も売りません。
売っているのは、お客様の希望する『軽井沢での暮らし』です。

　　　　ページの先頭に戻る

Q、

中古物件がお得？新築がお得？

index

A、

どちらがお得ということはありませんが、中古物件を希望する方には、価格の割りに土地も建物も大きい物件と感じるかもしれません。

軽井沢の別荘地は、建ぺい率・容積率（別荘地の多くは共に２０％）の関係で、土地が広くゆっくりしています。
そんな物件が、バブル崩壊後の価格下落で、下がり幅が大きいと、いち時期のイメージに比べて、割安感があるかもしれません。

それに対して新築は、「中古物件にはない自分らしさ」を実現しやすいことは言うまでもありません。

　　　　ページの先頭に戻る

Q、

中古物件、何に気をつければいい？

index

A、

リフォーム済みか、前所有者がメンテナンスしていたそのままの状態かは確認してください。

リフォーム済みの場合、以前の状況がわかりません。
前所有者が丁寧に使い、メンテナンスもきちんとしていたのか、そうでないのか。それにより、これからの建物とのかかわりが大変になるか、安心していられるか、違ってきます。

不動産業者によっては、リフォーム前の写真を撮ってあり、見せてくれる所もあります。以前の状態がよくわかりますよね。ただ、全部そうしているわけではありません。

リフォームしていないのに、リフォーム済みに感じられる程度の物件だとすると、前所有者が余程大事に使っていたのでしょう。建物を見たときに、そんな雰囲気も感じてください。

他の注意事項として、寒冷地である軽井沢に、どの程度対応しているのかを充分確認してください。
だんだん少なくなりましたが、築年数が古く傾斜地に建つ物件で、床下に入ってみると、和室の床裏の板張りが見えて、隙間から畳と思われる素材が見える様な物件もあります。夏だけ利用の別荘ならば、一向に構わないわけですし、反って涼しいかもしれません。でも夏以外も使うとなると・・・

関連質問　

中古物件は多い？

　　　　ページの先頭に戻る

Q、

どこで探せばいい？どうやって探せばいい？

index

A、

一般的には、軽井沢にある不動産ショップです。
建築を相談する建築家や、施工を予定する建築会社なども応じてくれます。
勿論、住宅ステーション（住宅デザイン工房）は、その相談が専門です。

不動産ショップの多くは、物件の取り扱いが中心で、自社所有物件は少ないです。
軽井沢の駅前近くやメイン通りに面して店を構え、多くのお客様を迎えます。物件の取扱い数はたいへん多く、資料も整理されて探しやすくなっている所が多いです。店の構えは大小ありますが、それが店の信用度ではありません。

いくつかの店を回ってみるとわかりますが、同一物件があっちの店にもこっちの店にもあったという様な事もあります。
その店でのみ扱っている物件を探すのは、ある意味楽しみです。その為に、何度か通って顔馴染みになりながら、じっくりお勧め物件を引き出すなんていいですね。

扱い物件には、取引態様として、＜売主＞＜仲介＞＜代理＞の３種類があり、それにより不動産業者への支払いが変わります。仲介料という報酬であったり、物件に含まれる利益であったりするわけです。必ず物件概要に記載されていますので、チェックしてください。

新築の場合は、設計を相談する建築家や施工の建築会社でも、土地を探してくれます。
しかし、土地を探している段階では、建築家も施工会社も未定の事が多く、また、どちらも仕事を確保するために情報を提供するわけですから、情報だけもらってハイサヨナラ！とはし難いです。（ある意味、条件付とでも言えるでしょうか？情報をもらったという感謝を切り捨てる冷酷さがあれば別ですが・・・）その点を承知してください。

そんな時こそ、神の助け、住宅ステーション。
建築会社や不動産会社から独立した立場の住宅プロデューサーが、適正なフィーで中身の濃いアドバイスをいたします。安心だと思いませんか？

　　　　ページの先頭に戻る

Q、

首都圏でも情報が手に入る？

index

A、

別荘物件に限っては、首都圏の不動産会社でも扱っています。

インターネットなどで調べた不動産会社に、メールなどで希望を伝えると、資料を郵送などで送ってくれます。その際、写真が欲しいとお願いしておくと、たいがいは対応してもらえます。

また、雑誌などで見た不動産会社に問合せると、物件以外にもいくつか紹介してもらえます。（それが不動産会社の営業ですから・・）
不動産会社の案内なしで見に行けるかどうかは、確認してください。地図上に印を付けてくれる会社もあります。（その地図で行けるかどうか、土地勘が必要ですが・・）

住宅ステーションでは、有料で、「お客様にとって、軽井沢まで足を運んで見に行くだけの価値がある物件かどうか」を簡単な調査をしてご報告しています。お問合せください。

　　　　ページの先頭に戻る

Q、

建築会社はたくさんある？

index

A、

軽井沢の人口の割りには多い方です。

軽井沢は、首都圏の方の別荘や商業施設など、建築の需要は多く、町の人口の割には多いと言えます。
最近は、不景気の影響で、建築需要もかなり落ち込んでおり、仕事がある場所にということで、群馬県の業者もかなり入っています。

多い反面、素晴らしい会社もあれば、その反対の会社もありますので、充分調べてください。建築に対しての、こだわりを持っている所ほど、しっかりした仕事ができています。

　　　　ページの先頭に戻る

Q、

建築家の先生はいる？

index

A、

います。何を持って先生とするかは別ですが、素晴らしい仕事をしている建築家はいます。

このサイトでは、建築家のことを先生と呼びません。
先生と呼ばれる様な建築家が、アート的に凝った、個性の強い作品を創り上げることばかりが、デザイン性に優れた建築だとは考えていないからです。

住宅として住む。別荘として暮らす。この利便性と快適さを求めるならば、その土地の環境をいちばんよく知り尽くしている、地元の建築家が望ましいと考えています。
その建築家が、その土地や自然環境に対応した設計で、暮らしの実情を踏まえたデザインをすることが、良質な住まいづくりに重要な要素と考えています。

そういった観点で、素晴らしい仕事をしている建築家は、います。ただし、一級建築士の資格を持っていれば全てが建築家と言えるかどうかは別です。

　　　　ページの先頭に戻る

Q、

首都圏の建築家に依頼できる？

index

A、

問題はありませんが、その建築家が、軽井沢の実情や環境を充分に知り尽くしているかどうかが重要です。建築の実績があるという数の問題ではありません。

首都圏の建築家が、施工会社選定のため入札を行ったところ、その見積のための設計図面・仕様を見て、地元の建築会社がビックリするような内容だった。という話は、時々聞くことがあります。大概は、コストダウンのための仕様です。首都圏のような暖かい地域ならいざ知らず、また、夏だけの利用ならそれもいいでしょう。
その住宅は、その後完成してしまったのでしょうか？

大事なことは、上記のような仕様でも、建築基準法上、何ら問題なく建築できることです。一般の方は、建築基準法通りに建てれば、暖かく暮らせる充分な住まいができると思いがちですが、基準法は安全上や性能上の最低限の基準を示しており、快適な住まいを指し示してはいません。

軽井沢に建築するということは、基準法をクリアしていれば良いのではなく、気候風土に適した、快適な住まい環境を設計できるノウハウがあるかどうかです。
それが確認できれば、首都圏の建築家といえども、住宅ステーションの考えでいう地元の建築家、という意味を満たしていると思われます。

参考までに、断熱効果を高めるペアガラスサッシについてですが、首都圏ではここ３～４年、マンションなどの冷房効果を高めるために採用される事が多くなり、ニュースでも取り上げられますが、軽井沢では、１２～１３年前から当たり前のように採用されています。今は、複合サッシだったり、樹脂サッシです。建築家の方も、当然ご存知ですよね！

首都圏の競争の中で磨かれた、洗練されたセンスを、大いに発揮してもらってください。

　　　　ページの先頭に戻る

Q、

首都圏の建築会社に依頼できる？

index

A、

できなくはありませんが、別荘・住宅の場合、その必要があるか疑問です。

１０億円２０億円クラスの大規模建築でも、地元ゼネコンとのＪＶであったり、実際の工事は、下請けの地元ゼネコン会社が施工していることが多くです。

なぜ大規模建築になると、大手ゼネコン会社が登場するかといえば、営業力と設計ノウハウです。大手ゼネコン社員が大挙して移動してきて、施工しているわけではありません。施工という点では、遠隔地に出かけて行っての施工は、特にコストがかかります。普通はしません。

建築家の質問でも回答しましたが、ノウハウを充分に持った建築家は地元にも大勢居ます。施工のノウハウも、地元の会社にかなう所は無いでしょう。

住宅・別荘規模でも何らかの理由で、どうしても大手ゼネコンや首都圏の建築会社のノウハウを借りなければならない理由があるならいざ知らず、わざわざコストがかかる方法を取る必要もないと思います。

　　　　ページの先頭に戻る

Q、

戸建別荘とリゾートマンションの違い？

index

A、

利用の目的によって使い勝手がずいぶんと違います。
目的を明確にしてから探す・購入する・建築する事が重要で、価値観・利便性の違いと言えます。取得に当たっての金額的な違いは、それぞれがそれなりの金額と考えてください。

別荘開発会社の分譲地の場合、管理事務所に管理人が常駐していることがほとんどです。（冬場、除雪作業などをするのは、こういう人たちです）
また、マンションにも管理人が常駐していることがほとんどです。

この管理事務所（管理人）が、別荘不在時の防犯管理をしたり、敷地内の芝生や植栽の手入れの窓口（実際の作業は造園会社など）になっていることが多いです。この土地の管理が結構かかり、コストで済ますか、自分の労力でまかなうかの分かれ道です。ある意味、別荘へ来る楽しみは、その作業をやることが楽しみで来るのだという位の考えでないと続きません。

また、敷地内の芝生などは、雑草対策でもあり、建物を建てた周りをそのままにしておくと、雑草が伸びる６月ごろ暫くぶりに来て見たら、新しい建物の周りが草茫々でお化け屋敷状態ということに成りかねません。その意味でも外構や植栽はある程度きちんとしておいた方が後々の管理も楽だと言えます。

冬場の水道凍結防止対策としての水道の水止めは、マンションの場合は個別には必要ありません。そういった手間がかからずに冬場も利用可能です。

古くから別荘を持っていらっしゃる方が、こんな風に仰っていました。
「たまに来るのならホテルの方が楽という人がいるけど、シーズン中のホテルだと、食事ひとつ取るのにもレストランで並んで待たなきゃならないし、マンションだといつもの生活と変わらないんだよね。やっぱりゆったりした時間が流れる中で、本当にのんびりできるのは別荘だよね・・・」　あなたは軽井沢に何を求めますか？

　　　　ページの先頭に戻る

Q、

リゾートマンションが増えている？

index

A、

ここ数年、確かに増えています。
軽井沢の駅から比較的近い範囲に、かなりの数ができました。

企業の保養所などがコスト削減のために手放されたり、分譲開発が採算的に成り立ったり、軽井沢に来るときも都会的な生活を求める方が増えたりなど、いくつかの要素が重なった結果ですが、完売しているところも多いです。
都会的な面があるためでしょうか、山間部よりも、駅から近い生活に便利な場所や、観光地に近い場所の方が多いようです。

　　　　ページの先頭に戻る

Q、

眺めのいい高層マンションは無い？

index

A、

首都圏のタワーマンションのような眺めのものはありません。
軽井沢の環境保護のために、ほとんどが２～３階建てに制限を受けているためです。

軽井沢の景観や自然環境を守るため、保護条例が設けられており、マンションの場合はほとんどのエリアで、高さ制限を受けます。
一部、立地の関係で付近を見渡せるような物件はありますので、探す際、希望条件に加えることはできます。

　　　　ページの先頭に戻る

Q、

価値ある物件かどうか、第三者に依頼できる？

index

A、

できます。
弊社、住宅デザイン工房にご用命ください。

不動産業者から提供された物件が、希望の条件にどの程度合致しているか、また、軽井沢まで出向いて見に行くだけの価値ある物件かを、簡単な現地調査の上ご報告するサービスです。

現地は、地元で生まれ育った人間が直接見ますので、軽井沢に住んだ経験がない方には、特に便利だと思います。

　　　　ページの先頭に戻る

Q、

どの位の予算で別荘が手に入る？

index

A、

以前より低予算で手に入るようにはなりました。
首都圏の、１００平米程度の平均的なマンションを購入する価格以下で、土地と新築住宅を取得できます。

バブル崩壊後、価格の下落幅は大きく、かなり取得し易い価格であることは間違いありません。首都圏だとマンションが、軽井沢だと土地と建物になると考えても良いかもしれません。

が、一部マスコミの特集などで、インパクト強く取り上げられる様な、坪単価１万円以下の土地は、軽井沢町の住める場所にはありません。北軽井沢（群馬県）の山の中だったりします。軽井沢に住む目的で、その価格を頼りに探しに来ても、無い物件を探すこととなります。

　　　　ページの先頭に戻る

Q、

軽井沢の地名、旧軽井沢は？　新軽井沢は？　南軽井沢は？　中軽井沢は？

index

Q、

北軽井沢はどこ？

index

Q、

西軽井沢はどのあたり？　東軽井沢はどのあたり？

index

Q、

奥軽井沢はどこ？

index

A、

軽井沢という文字を使った表示はたくさんあり、実際にある地名もあれば、不動産の広告などで使われる俗称や、地元の人でもわからない様な表現さえもあります。それだけ、軽井沢という知名度が高く、あちこちに利用されてしまった結果です。
下記の表を参考にしてください。

名称	実際	詳細・背景・よく使われる場合など
■ この４つは、軽井沢町に実際にある地名です。
旧軽井沢	地名	旧軽ロータリー、旧軽井沢○○など、実際にある地名で、軽井沢が観光地として大衆化する前から、別荘地として賑わった元々の地。現在も高級別荘地で、軽井沢銀座はここ。夏は人で溢れかえる。
中軽井沢	地名	しなの鉄道中軽井沢駅を中心とした実際にある地名。草津方面の１４６号線は、中軽井沢駅前から北へ折れる。天皇陛下と皇后陛下が出会ったテニスコートは中軽井沢の千ヶ滝地区。
新軽井沢	地名	草軽鉄道（旧軽ロータリーが跡地）が通っていた頃の旧軽に対して、軽井沢駅ができると共に広がった地区で、実際にある地名。現在の軽井沢駅周辺。
南軽井沢	地名	７２ゴルフ場近くに実際にある地名。別荘地の説明などで、軽井沢南方の広いエリアを指す俗称の方が一般的。
■ これは、実際の地名ですが、群馬県です。
北軽井沢	地名	軽井沢町の北側、群馬県長野原町に実際にある地名。中軽井沢から車で約３０分、峰の茶屋を越え、草津に向かう１４６号線沿い。北軽井沢は全てここで、軽井沢町内には、北軽井沢という俗称の場所は無い。
■ 不動産広告などに見られる俗称で、軽井沢町ではありません。
西軽井沢	俗称	軽井沢町の西隣、御代田町の軽井沢隣接エリア。軽井沢の西側という意味から。西軽○○という名称の分譲地もある。
■ 筆者は解説できません。具体的な場所をご存知の方、教えてください。
東軽井沢	？	軽井沢の東は、すぐに県境の山になるので不明？東隣の横川あたり？
奥軽井沢	？

　　　　ページの先頭に戻る

Q、

別荘エリア、千ヶ滝地区は？　レイクニュータウンは？

index

A、

別荘地開発会社が大規模分譲したエリアがあちこちに有り、代表的なところで下記のような場所があります。参考にしてください。

名称	詳細
■ 中軽井沢エリア
千ヶ滝別荘地	西武不動産、旧軽別荘地に対して、中軽井沢を代表する別荘地。中軽井沢から浅間山に向かう中間一帯で大規模。平坦地、傾斜地、山の上など多彩。軽井沢へ車で１０分程度。
三井の森別荘地	中軽井沢を背にして１４６号線の東側、離山にかけての一帯で大規模。傾斜地、山の上など多彩。軽井沢へ車で１０分程度。
■ 軽井沢エリア
三笠の森別荘地	旧軽井沢の北側に位置する。平坦、林間、少しの傾斜と、一般の方がイメージする別荘地にいちばん近い。坪数の大きい物件が多く、価格帯も上位の方。軽井沢へ車で５～１０分程度。
■ 南軽井沢エリア
レイクニュータウン	国土開発。７２ゴルフ場の南西に位置する。急な傾斜地が多いが、小さめの別荘も多く、コストパフォーマンスは良い。平坦、林間という軽井沢のイメージとはちょっと違う。軽井沢へ車で７～８分程度。
■

　　　　ページの先頭に戻る

Q、

軽井沢は、いつからいつまで暖房するの？

index

A、

暖房期間は長いです。建物の断熱性能にもよりますが、以前の木造住宅などでは、７月上旬～９月中旬の夏場を除けば、朝夕冷え込んだ時などにコタツを入れている家は多いです。

住宅性能が高くなった、高断熱仕様の建物などでは、そこまでの必要はありません。それでも、５月下旬や１０月上旬には何もないと寒いです。

そりゃそうですよね、いちばん遅い雪は、ゴールデンウィークに降ることがありますし、水道の凍結を防ぐための不凍栓を締める時期も、４月上旬までと１１月下旬からです。

計算してみると、１０月上旬～５月下旬までの８ヶ月以上は暖房が必要だと言えます。

昔ながらの、古い木造住宅に住んでいるご家庭にお邪魔した折、７月だというのにコタツがありました。聞くと、片付けるのが面倒だから一年中出しっ放しだとか。真夏は暖かいコタツではないのですが、ここまで来るともう、茶の間のインテリアですね。無いと不安！？

　　　　ページの先頭に戻る

Q、

別荘や住宅の寒冷地仕様って何？

index

A、

基礎の深さや仕様、設備工事の仕方、配管の深さや断熱性能など、一般地と違う、寒冷地なりの対応工事のことです。

寒冷地に必要な工事の仕様の事で、項目が多いので全ては書きませんが、以下の様な工事のことです。

代表的なものに、基礎の仕様があります。
各市町村ごと、凍結深度が示され、それよりも深く工事をします。地面が凍結する深さよりも、深く基礎を入れないと、地面の凍結による凍み上がりで、基礎から建物を持ち上げてしまう危険を防ぐためです。

水道管も、一般地よりも深く埋設します。これも凍結を防ぐためです。

設備配管工事については、凍結を防ぐための器具を使用したり、凍結防止帯という保護材を巻いたりします。水洗金具（混合栓やカランの事）ひとつ取っても、寒冷地用があります。凍結防止の水抜きができたり、混合栓部分の構造が違ったりします。これらは、基準法とは無関係ですので、一般地と同様に工事をしてしまうこともできます。（そんな工事をしたら、後で必ず凍結トラブルになります。必ずです！）

給湯ボイラーも、寒冷地用を設置します。

たまに、床下に水道管が凍結防止帯も巻かれずに、露出のまま、配管されているのを見つけることがあります。
道路から建物までの引込み部分は凍結深度を超えて埋設しますが、建物に入った途端、どこにどんな配管をしても自由です。工事費用はかなり違うでしょう。冬、間違いなく凍結します。（夏だけの利用で、冬は水抜きをしたまま、使用しなければ大丈夫です）　（基礎断熱工法の場合は、見た目に同じ配管になりますが、これには該当しません）

最近は、寒冷地向のさや管方式の配管工法が注目され、多くなっています。メンテナンスにも優れていて、これも寒冷地仕様の一部と言えます。

断熱については、建物の基準を引き上げてきた住宅金融公庫の、寒冷地基準の通りに造っても、寒冷地の仕様としては、まだ充分とは言えません。それに、現金で造るのならば、シングルサッシの窓でも何ら問題なく造れてしまうのです。今どき、シングルサッシの建物・・・ですよね。
これらも、ペアガラスサッシを使うとか、断熱材を高断熱タイプにするとか、他にもいろいろあります。これらもみんな寒冷地仕様です。

最近、コストダウンを要求してくるお客様が増えましたが、あまり過度な要求をすると、施工業者もダウンできる部分が無くなってしまい、結果、お客様があまり良く知らない、寒冷地仕様を変更する様な事になります。
先程の例は、そういった結果だと推測されます。良質な工事のためには、お客様も過度な要求をしない、業者も最低限の品質を維持するポリシーを持つ、ことが大切です。

寒冷地仕様を細かく吟味して、注意深く工事した建物は、間違いなく暖かく、メンテナンスも安心していられる、良質な住宅ができます。
軽井沢に建築する場合の最重要課題にしてください。

　　　　ページの先頭に戻る

Q、

凍結防止の必要性は？その方法は？

index

A、

水道管の凍結による破裂事故を防ぐためです・

水道管の破裂に伴う水の被害は、水道管の補修だけでは済みません。

不在時に破裂して知らないままでいると、大量の水が漏水します。そればかりでなく、室内でその量の漏水が続くと、床や家具が水をかぶり、かなりの被害になることもあります。

筆者も、冬の別荘地で、Ａ様のお宅を訪ねた折、帰り際、何かシャーシャー音がするのでＡ様と話しながら探したところ、隣の別荘のボイラー部分から水が噴水の様にシャーシャー音を立てながら噴出しているのを見たことがあります。元栓を閉め、隣家の東京の電話番号をＡ様がご存知だったため、すぐに連絡しましたが、家の中で同じことが起きていたらどうでしょう・・・？

現に古い別荘で、冬場数日間家を空けるので、凍結を防ぐためにキッチンの水をチョロチョロ流しっ放しにしたまま出掛けたそうです。（少量の水を流しっ放しにするのも、凍結防止のひとつの方法）
ところが、帰ってみるとビックリで、キッチン一面がスケート場の様！何と、排水管が凍結して、水の流れる先が無くなり、溢れた水は次第に床から玄関へと流れながら、厚さ10センチもの氷となったのです。大量の水だったら勢いもあり凍らなかったかも知れませんが、少量だったため、かえって凍りやすくしたのかも知れません。

厚さ10センチの氷が床一面に凍り付いていると、簡単には融けませんし、割ることも容易ではありません。やって見るとわかります。結局、室内を目一杯暖めて、自然に融けるのを待つのが最良の方法でした。

被害ばかり書いても仕方ありませんが、それだけ被害甚大です。凍結の防止は、非常に重要なのです。

凍結防止の方法は、いくつかあります。
元栓を閉めて、水道管から水を抜く。（昔は、毎晩々々寝る前にやってました）
チョロチョロと、少量の水を流しっ放しにしておく。
水道管に凍結防止帯を巻く。
凍結しない場所に配管する。
配管方式を、凍結しにくい工法で行う。
などがあります。いずれも、どんな工事になるのか確認してください。また、お客様自身も、暮らす上で必要な、凍結防止の知識を身に付けてください。

　　　　ページの先頭に戻る

Q、

軽井沢の建築、基礎にお金がかかるのはなぜ？

index

A、

代表的なことは、凍結深度に対応した、深堀の基礎だからです。

各市町村ごと、凍結深度が示され、それよりも深く工事をします。地面が凍結する深さよりも、深く基礎を入れないと、地面の凍結による凍み上がりで、基礎から建物を持ち上げてしまう危険を防ぐためです。

この部分は、寒冷地仕様の項目でご説明しました。一般地よりも深さの深い（背丈の高い）基礎工事です。地面から上に見える部分は変わりませんから、工事中や基礎断面図でないと見えません。

基礎の工法にもよりますが、基礎の長さの総延長（地上に見えている基礎部分の長さ）全部が、一般的な基礎よりも通常３０センチ深く（背丈が高く）なりますので、工事費もかなりアップします。４０坪程度の標準的な住宅・別荘でも基礎の総延長は、約５０～７５Ｍ位になり、工事費も、おおよそ２０万～４０万程度アップします。

建物の外周壁の長さは、前述規模で、約３５Ｍ位ですが、基礎は、外周柱・壁の通りだけではなく、中の柱・壁通りにもあります。

それとは別に、軽井沢の建築地は別荘要素が強く、傾斜地が多いです。その為に、基礎工事費が多額になることも多いですが、これは傾斜地だからであり、軽井沢だからではありません。

その場合、傾斜の角度にもよりますが、同一物件を平坦地に建てた場合と比べて、傾斜地の場合の工事費アップは、寒冷地基礎のアップ額の比ではなく、約１００万２００万単位で増えることがあります。見た目にはきつく感じられない傾斜でも、デッキ側の床下に簡単にもぐれる別荘など、見たことがありますよね。計算してみてください。３０センチ高くなっても、先程の金額です。もぐれるということは、１５０センチ位あるということです。さらに、地下室が取れるような場合はどうでしょう。自ずと推測できますよね！

尚、傾斜がきつい場合は、基礎の工法を検討し、それに合わせた建築工法で建物を建てる場合があります。建築家のお知恵拝借、腕の見せ所です！

　　　　ページの先頭に戻る

Q、

凍結深度とは？

index

A、

地面の表面が凍結する可能性のある深さの事です。

冬、地面をシャベルで掘ろうとしても凍っていて掘れません。地表面が凍結しているからです。

地面の凍結は、表面からだんだん深く入り、一定の深さを超えると、その下は凍結していません。この凍結している部分までの深さ（＝これより深いと凍結していない深さ）のことです。

各市町村ごとに、建築課で示されています。

　　　　ページの先頭に戻る

Q、

軟弱地盤が多いと聞くがどの程度？

index

A、

確かに地盤が良いとはいえませんが、地盤改良や補強工事が必ず必要ということでもありません。

軽井沢の地盤は、その昔湿地の様な形状の上に成り立っています。基礎工事の際、１Ｍ程掘ると、地下水が横からどんどん流れ込んでくる現場もありますが、ほんの一部の地域で、全てがこの状態ではありません。

建築の前に地盤調査を行う建築会社が多く、筆者の関わる業者では、全ての物件で地盤調査が行われています。

建築エリアや、工法がまちまちなので一概には言えませんが、改良が必要と判断されたケースは、Ａ社で全体の２０％位、Ｂ社で全体の３０％位という程度です。この数字が、他市町村での平均よりも多いことは確かです。

地盤調査の報告書に基づく補強などは、必ず行ってください。住宅・別荘の場合、荷重もそれ程重くないので、大規模な工事が必要になることは少ないでしょう。

　　　　ページの先頭に戻る

Q、

軟弱地盤の場合、地盤補強の方法は？

index

A、

地盤を補強する方法、地盤を改良する方法、基礎を補強する方法などがあります。

基礎の工法により、若干違いがありますが、大まかには、下記のような方法が取られます。

基礎のベース幅を広げる方法。（＋２００、＋４００など段階があります）
基礎底部（＝フーチング）の幅を広げることで、地盤に対する安定性を高めます。

ベタ基礎にする方法。
ベース幅を広げるだけでは不足の場合、基礎全体を耐圧盤にすることでさらに安定性を高めます。（基礎補強とは関係なく、最初からベタ基礎を採用している所も多くなりました）

表層地盤改良の方法。（深さ１Ｍ，１.５Ｍ、２Ｍなど段階があります）
基礎のベースが乗る地盤の表面部分を、凝固材を土中に混ぜて転圧し、固い地盤を造ります。（国道・県道などで道路に凹み・くぼみが出来ない様、アスファルトの下に施工しています）（凝固材は薬剤ではなく、非常に密度の濃い粉の様な物だと考えてください）

柱状地盤補強（杭打ち）の方法。（柱の長さ＝深さの段階があります）
安定した地盤が相当深くにある場合、その地盤まで届く長さで柱を立てます。普通は直径１０センチの柱を一定間隔で４本セットにし、そのセットを荷重を支えるポイントごとに立て、その上に基礎が載ります。地盤が柱を経由して基礎を支えます。（ビル工事の建築現場で、地下に何本も柱を打っているのと同じです）

それぞれの工法、内容により金額は大きく変わります。改良が必要と判断されたケースでも、このように内容は大きく違います。

　　　　ページの先頭に戻る

Q、

断熱にはどんな方法があるの？

index

A、

工法の違いによる断熱方法、断熱材の違いによる断熱方法、建築部材の違いによる断熱方法などがあります。
また、気密性も断熱に大きく影響します。

工法の違いでは、外断熱工法、内断熱工法、基礎断熱工法、などがこれに該当します。

外断熱工法は、柱などで断熱材が途切れることなく、柱や壁の外側を断熱材ですっぽりと覆う方法。
内断熱工法は、一般的に柱と柱の間や、壁の内側に断熱材を入れる方法。
基礎断熱工法は、基礎の内側で断熱ラインを引き、床裏も建物内部と同じ環境にする方法。

断熱材の違いでは、床下、壁、天井裏など、基本的に建物を包む断熱材に何を使用しているかが、これに該当します。

グラスウール、ロックウール、発泡ウレタン、発泡スチレン＝ポリスチレン＝スチロール、発泡フェノールなど、たくさんの種類があります。
それぞれの素材による長所・短所があり、燃え難い、変形し難い、加工しやすいなどです。

この断熱材を入れる際、ブローイング法、壁内注入法などがありますが、これは素材の違いではなく、取付け方（入れ方）の違いで、それにより、同じ素材でも気密性能や断熱性能が上がります。

建築部材の違いでは、代表的な所で、窓、サッシ、出入口ドアなどの素材・性能が、これに該当します。

窓・サッシでも、シングルガラス、ペアガラス、トリプルガラス、アルミサッシ、複合サッシ（アルミと樹脂の複合）、樹脂サッシ、木製サッシ、などにより、断熱性能や気密性能が違います。サッシの場合、素材により、熱伝導率が大きく違います。

また一般的に、断熱性能とは区別されて、気密性能という尺度があります。
断熱材そのものではありませんが、建物全体の断熱性能に大きく影響しますので、気密性の高さがどれくらいかは、知っておく必要があります。（高気密だけを良しとする事ではありません）

全体的に見ると、いろいろな方法があります。
カタログや情報で、やれ高気密高断熱だとか、外断熱だとか、その部分ばかりがもてはやされ、先行してしまいますが、建物全体でみたバランスが一番重要です。

仮に、高気密高断熱の建物に、アルミサッシ、シングルガラスなんていう組合せがあったら笑えます。その場合は最低でも、複合サッシか樹脂サッシ、ペアガラスという組合せでないと意味がありません。

たいていの場合、断熱仕様を確認すると、建築会社の考える断熱方法や断熱材の組合せがわかります。
ひとつひとつ使用材を指定するのではなく、断熱仕様のバランスを確認して、疑問点を解決する様にしてください。

　　　　ページの先頭に戻る

Q、

優先すべき断熱箇所はどこ？

index

A、

特に優先する部分というよりも、全体のバランスが重要です。
ただ、熱の逃げ易い場所は、まず、開口部（窓や出入口）、次に天井や屋根、床、そして壁ですから、壁の断熱材だけに一生懸命になっても意味がなく、窓や天井の部分に注目してください。

窓が大きい開放的なプランは、明るくて気分も良くなりますが、その分、熱も逃げ易いという傾向があります。逆に断熱を優先した窓の少ないプランは、個室などには良いでしょうが、リビング向きとは言えません。
かといって、断熱を優先した窓の小さい（少ない）部屋は、冬は暖かいでしょうが、夏は熱がこもって暑くなるでしょう。

南向きの大きな窓のリビングは、冬でも太陽の光が射し込み、ぽかぽかした暖かさにしてくれます。夏も同じ状態だと暑くなるので、樹木で光を遮るために、夏だけ葉の茂る、落葉樹を植えます。

このように、断熱とは、建物の内部環境を作る一要素であり、間取りや、外部の環境ともトータルで考えてください。

立地条件や利用する目的、間取りや実際に使う時期など、多くの事と関係してきます。それによって、間取り上、断熱が不足する時は、窓を一ランク上の断熱性のある物を使用するなど、全体的なバランスの中で計画することが重要です。

特に軽井沢は、寒い期間が長いということを念頭に置いてください。

　　　　ページの先頭に戻る

Q、

冬期不在時に水抜きをするのはなぜ？

index

A、

凍結防止対策ができていても、不在時は凍結する可能性が高く、その凍結破損を防ぐためです。

住宅の場合、ほぼ毎日誰かが住んでいます。外出しても、せいぜい３～４日以内です。この様な生活パターンであれば、寒冷地仕様で凍結を防ぐことができます。
冬場利用の別荘の場合も、寒冷地仕様が、在宅時の凍結を防ぎます。

ところが、もうひとつの問題は不在時にあります。
毎日生活している住宅であれば問題なく、不在時になると凍結の可能性が高くなる場所、それは建物の中なのです。
毎日住んでいれば暖かく、零下になるはずも無い室内も、2週間も誰も出入りせず暖房もたかれないと、家の中と言えど凍結します。そこで、室内を含め全ての水を抜くのです。

家の中で凍結する場所とは、どこでしょうか。
混合栓や蛇口、室内の凍結防止帯を巻いてない所、排水口のトラップ（臭気の逆流防止装置）、水洗トイレの水溜りなどです。

冬期不在時の水抜きとは、それら全ての箇所の水を抜くことです。水道一箇所の元栓を閉めるだけではありません。

　　　　ページの先頭に戻る

Q、

水抜きのやり方は？

index

A、

水道管、蛇口、排水トラップ、トイレなど箇所ごとに下記の通りです。

水道管は、箇所ごとの元栓を閉め、管の中の水を空にします。普通一軒に５～１０箇所あります。

蛇口は、水抜きバルブで水を抜き、混合栓やサーモ付混合栓シャワーノズルは、水抜きバルブだけでは完全に抜けないので、分解して水抜きします。

排水トラップ（臭気の逆流防止装置）の水溜りは、洗面台などは裏で水抜きします。キッチンや浴室は、雑巾などで水を抜くか、抜き難いので、代わりに凍結防止のための不凍液を流しておきます。

水洗トイレの水溜りは、ポンプで抜いて空にするか、抜き難いので、代わりに凍結防止のための不凍液を流しておきます。

給湯ボイラーは、説明書に従って水抜きします。これは結構たいへんです。業者は、確実に水が抜けるよう、エアーコンプレッサーなどを使用しています。

冬になる前に、以上の水抜きをします。反対に、冬が終わると以上の逆の作業をします。それぞれを、水抜き（閉栓）　水出し（開栓）などと呼んでいます。

時代と共に、生活の便利さや快適さは増しましたが、仕組みが複雑になる分、このような水抜きも、昔に比べると複雑になりました。昔は、水道管の元栓を閉めて蛇口を開くだけで、管の中の水が抜け、それだけで良かったのですが・・・。
今でも昔のままと変わりない箇所は、屋外の立水洗（外水道のこと）だけです。昔と同じで、構造が単純ですよね。元栓と蛇口だけ！

　　　　ページの先頭に戻る

Q、

水抜き・水出しは自分でもできる？

index

A、

設備業者といえども人間がやっているわけですから、自分でも出来なくはないでしょうが、きっと凍結のトラブルが発生するでしょう。
ここでの回答は、自分でやろうとしない方が賢明です。

前述の通り、水抜きはかなり大変です。
仕組みを、設備業者さんと同レベルに理解しなくてはならないですし、確実に行うことも難しいです。（業者さんが不完全に行った結果、凍結トラブルが発生したケースもあります）箇所数も多く、時間もかかります。

自分でやる目的は、水抜き・水出しの費用を節約するためと思われます。ところが、凍結トラブルが発生した時の被害額は、節約したい費用の１０倍ではきかないこともあります。費用の節約だけの話ならば、必要な費用だと考え方を変えてください。

節約とは別に、冬場も１～２週間に一度は必ず利用するような場合は、毎回々々水抜きという訳にはいきません。その場合は、計画段階で必ず相談してください。特殊ですが、工法によっては、冬も水抜きをしない方法もあります。これは設備工事のやり方だけでなく、建物の断熱工法や基礎工法にも関連しますので、工事が完了してからでは対応できません。

寒冷地仕様といっても、あくまでも、上記の水抜きする事を前提にしており、水抜きが不要な工事を指してはいません。

　　　　ページの先頭に戻る

Q、

冬期滞在時には水出しが必要？

index

A、

水抜きは、完全に行いますので、水出しをしないと、生活できません。

水抜きの項目で、細かく説明の通り、水道管の水が出ないだけではありません。給水・排水・トイレまで全てがストップしていますので、水だけ出ないけど、泊まれるだろうとはいきませんのでご注意ください。

関連質問　

水抜きのやり方は？

　　　　ページの先頭に戻る

Q、

一般的な水止め・水出しの時期は？

index

A、

水止めは１１月下旬頃、水出しは４月上旬頃です。

当然、凍結の恐れがある、気温がマイナスになる頃が境目です。
また、季節とは良くしたもので、１１月最後の紅葉を見た後、勤労感謝の日あたりの別荘利用を最後に、冬の支度（水止め）をします。
翌年４月頃、春の準備（水出し）をすると、新緑の中、ゴールデンウィークを迎えます。

水出しや水止めを心配せずに、寒い季節以外の軽井沢を楽しむのが、この４月～１１月なのです。

冬も是非、とまでは言いません、せめてこの、４月とか１１月の軽井沢も楽しんでみてください。別な楽しみが広がりますよ。

　　　　ページの先頭に戻る

｜ＨＯＭＥ｜建築実例｜基礎知識｜軽井沢の暮らし｜ギャラリー｜メールマガジン｜おすすめの本｜リンク｜

｜会社概要｜お問合せ｜サイトマップ｜プライバシーポリシー｜